كيفية شراء عقار في دبي: دليل خطوة بخطوة 2026

هل تتساءل كيف تشتري عقارًا في دبي كأجنبي أو مقيم وافد؟ الخبر السار أن العملية من الأكثر سلاسة في العالم — إذ يمكن للمشترين الأجانب تملّك العقارات تملكًا حرًا كاملًا في مناطق محددة، ولا تُشترط تأشيرة إقامة، ويمكن إتمام الشراء النقدي في نحو 30 يومًا. يرشدك هذا الدليل خطوة بخطوة عبر مساري العقار الجاهز (إعادة البيع) والعقار على الخارطة، وكل الرسوم التي ستدفعها، وكيف يمكن أن يفتح لك شراؤك باب الإقامة في الإمارات في 2026.

هل يمكن للأجانب شراء عقار في دبي؟

نعم. وفق إرشادات حكومة الإمارات، يجوز للأجانب غير المقيمين والمقيمين الوافدين اكتساب التملك الحر «دون قيود» أو حقوق الانتفاع أو حقوق إيجار تصل مدتها إلى 99 سنة في مناطق دبي المخصصة لتملك غير المواطنين بموجب اللائحة رقم 3 لسنة 2006 (الصادرة بموجب قانون العقارات في دبي). وتصدر سندات الملكية عن دائرة الأراضي والأملاك في دبي (DLD)، ولا يوجد حد عمري لتملك العقار.

تشمل مناطق التملك الحر المحددة (وفق اللائحة رقم 3 لسنة 2006 بصيغتها المعدّلة والتحديدات اللاحقة) نخلة جميرا ودبي مارينا ووسط مدينة دبي والخليج التجاري وأبراج بحيرات جميرا وقرية جميرا الدائرية ودبي هيلز استيت والمرابع العربية وميناء خور دبي، وغيرها. وللاطلاع على خريطة كاملة للأماكن التي يمكن للأجانب الشراء فيها، راجع دليلنا لمناطق التملك الحر في دبي.

المستندات قليلة: تشترط دائرة الأراضي والأملاك في دبي (DLD) الهوية الإماراتية للمشتري والبائع — أو جواز سفر ساري للأجانب غير المقيمين — إضافةً إلى شهادة عدم ممانعة إلكترونية (e-NOC) من المطوّر في مناطق التملك الحر. وتأشيرة الإقامة في الإمارات ليست شرطاً للشراء.

الخطوة 1: حدّد ميزانيتك — جاهز أم على الخارطة؟

قرارك الأول يحدد كل ما يليه:

• العقار الجاهز (إعادة البيع): تسليم فوري ودخل إيجاري من اليوم الأول ورهن عقاري حتى 80% من قيمة العقار (LTV). وعادةً ما تدفع عمولة وساطة قدرها 2% + ضريبة القيمة المضافة في صفقات إعادة البيع.
• العقارات على الخارطة: أسعار دخول أقل وخطط دفع مرحلية — بدفعات حجز مقدمة تتراوح بين 10–20% (تكاد جميع مشاريع إعمار المُطلقة في 2025–26 تطلب 10%؛ بينما تطلب نخيل 20%)، مع هياكل شائعة مثل 80/20 و60/40 و50/50 (البناء/التسليم). كما توجد خطط ما بعد التسليم، وتكون عادةً بين 40–60% خلال البناء مع سداد الرصيد على مدى 2–5 سنوات بعد التسليم، وغالبًا بدون فوائد. والشراء مباشرة من المطوّر لا يترتب عليه عادةً أي عمولة على المشتري.

تصفّح المشاريع على الخارطة في دبي أو العقارات الجاهزة للبيع لمقارنة المسارين. وإذا كنت مقيمًا في الإمارات ولم تمتلك عقارًا بنظام التملك الحر هنا من قبل، فاسأل عن برنامج مشتري المنزل الأول الحكومي (أطلقته في يوليو 2025 دائرة الأراضي والأملاك ودائرة الاقتصاد والسياحة): فحتى يونيو 2026 ضم 22 مطوّرًا مشاركًا ونحو 45,000 مسجَّل وأكثر من 3,200 مقيم أصبحوا مالكين لأول مرة، مع تجاوز المبيعات AED 5 مليار — ويتيح أولوية الوصول إلى الإطلاقات وأسعارًا تفضيلية.

الخطوة 2: تحقق من وسيطك العقاري وعاين العقارات

تعامل فقط مع وسطاء مسجلين لدى RERA. ويمكنك التحقق من تسجيل أي وسيط ورقم رخصته عبر موقع دائرة الأراضي والأملاك في دبي أو تطبيق Dubai REST أو DubaiNow قبل توقيع أي مستند. نماذج الوساطة في دبي موحّدة: النموذج A هو اتفاقية الإدراج بين البائع والوسيط (يجوز للبائع أن يحتفظ بحد أقصى 3 منها في الوقت نفسه، وتُعتمد عبر نظام Trakheesi التابع لـ DLD الذي يمنح كل إعلان رقم تصريح)، والنموذج B هو اتفاقية المشتري والوسيط التي توقّعها مع وسيطك، والنموذج F هو عقد البيع نفسه، والنموذج U يتيح لأي من الطرفين إنهاء اتفاقية الوكالة من جانب واحد.

الخطوة 3: أساسيات التمويل العقاري للمقيمين الأجانب وغير المقيمين

احصل على تقييم الجهة المُقرضة قبل تقديم عرض مرهون بالتمويل. ويلخّص تقرير الاستقرار المالي 2024 الصادر عن مصرف الإمارات المركزي (CBUAE) الحدود القصوى لنسب القرض إلى قيمة العقار (LTV) كما يلي:

• أول منزل لمغترب للسكن الشخصي: 80% حتى AED 5 مليون ضمنًا؛ و70% على ما يزيد عن ذلك.
• أول منزل لمواطن إماراتي للسكن الشخصي: 85% حتى AED 5 مليون ضمنًا؛ و75% على ما يزيد عن ذلك.
• العقار اللاحق: 60% للمقيمين الأجانب؛ 65% لمواطني الإمارات.
• رهن عقاري على الخارطة: 50% لكلتا الفئتين. خطة دفع المطوّر ترتيب منفصل.

يذكر التقرير أن الحد الأقصى لمدة الرهن العقاري هو 25 سنة. والحد الأقصى التنظيمي ليس وعداً بمبلغ القرض نفسه: اطلب من الجهة المقرضة تأكيد أهليتك والتقييم العقاري وتقييم القدرة على السداد والمساهمة النقدية.

حدود العمر في الرهن العقاري: نقل تعديل المصرف المركزي لدولة الإمارات (CBUAE) لعام 2019 تحديد الحد الأقصى للعمر عند السداد النهائي إلى سياسات المخاطر والإقراض لدى الجهات المقرضة. فلا تعتبر الرقمين القديمين 65/70 عامًا قاعدة شاملة للمصرف المركزي. واسأل جهتك المقرضة عن عمر الاستحقاق وإثباتات الدخل المنطبقة عليك.

الشراء بصفة غير مقيم: اطلب تقييماً مكتوباً يتعلق بوضع إقامتك وبلد دخلك والعقار الذي اخترته. ولا تفترض أن الحد الأقصى المخصص للمقيمين عند شراء المنزل الأول ينطبق على طلبك، أو أن كل غير مقيم يخضع لعرض واحد موحّد بنسبة 50%.

الخطوة 4: قدّم عرضًا ووقّع نموذج F (مذكرة التفاهم)

النموذج F هو عقد البيع الموحّد الصادر عن دائرة الأراضي والأملاك في دبي (DLD) لصفقات السوق الثانوية، وهو إلزامي منذ 1 مايو 2014 — ومنذ 1 أغسطس 2024 يجب إنشاؤه رقميًا وتوقيعه إلكترونيًا عبر Dubai REST أو الأنظمة المعتمدة من DLD (ولم تعد مراكز الأمناء تقبل النسخ الورقية). ويصبح ساريًا عندما يوقّعه الطرفان ويشهد عليه الوسيط. وعند التوقيع، يقدّم المشتري عادةً شيك وديعة ضمان بنسبة 10% — وهي ممارسة شائعة في السوق، وقابلة للتفاوض، وغير محددة بنص قانوني — ويحتفظ به الوسيط المسجل لدى RERA دون صرفه (ولا يُسلَّم أبدًا إلى البائع) إلى حين اكتمال نقل الملكية. وغالبًا ما تُكتب مهلة الإتمام بحدود نحو 30 يومًا لصفقات الدفع النقدي، مع أن هذا أيضًا قابل للتفاوض.

تشتري على الخارطة بدلًا من ذلك؟ توقّع اتفاقية البيع والشراء مع المطوّر، ويحميك القانون بطريقتين. أولًا، بموجب القانون رقم 8 لسنة 2007 (المادة 6)، يجب أن يُودَع كل درهم تدفعه في حساب الضمان المخصص للمشروع لدى بنك معتمد من DLD/RERA، ولا يُفرج عنه للمطوّر إلا مع تقدم أعمال البناء. وثانيًا، يجب تسجيل عقدك في السجل المؤقت لدى دائرة الأراضي والأملاك في دبي (DLD) (Oqood) خلال 90 يومًا من التوقيع — وهو إثبات ملكيتك المسجّل إلى حين إصدار سند الملكية عند التسليم. ورسوم Oqood هي نفسها رسوم DLD البالغة 4% (يدفعها المشتري عمليًا، + AED 10 رسوم معرفة + AED 10 رسوم ابتكار)، وتحويل Oqood إلى سند ملكية عند التسليم لا يستتبع رسمًا ثانيًا بنسبة 4%. كما يفرض المطوّرون رسومهم الإدارية الخاصة (عادةً AED 1,000–5,000) ويطلقون من حين لآخر عروض «إعفاء DLD» تغطي 50–100% من رسم الـ4%.

الخطوة 5: شهادة عدم ممانعة من المطوّر، ثم نقل الملكية وسند الملكية

في حالة العقار الجاهز، يحصل البائع من المطوّر على شهادة عدم ممانعة إلكترونية (e-NOC) تؤكد عدم وجود رسوم خدمات مستحقة، وهي وثيقة مطلوبة لتسجيل البيع في مناطق التملك الحر. وتتراوح رسوم شهادة عدم الممانعة عادةً بين AED 500 و5,000 (يدفعها البائع عادةً، وإن كان بإمكان الطرفين الاتفاق على خلاف ذلك)، وتستغرق المعالجة عدة أيام عمل — وتشير الأدلة عادةً إلى 2–7 أيام عمل. تأكد كتابيًا من المطوّر من الرسم الدقيق وما إذا كانت ضريبة القيمة المضافة مشمولة.

في مكتب أمين التسجيل العقاري، يجري فحص المستندات ودفع الرسوم وإتمام تسجيل الملكية. وتذكر دائرة الأراضي والأملاك في دبي (DLD) مدة خدمة تسجيل تبلغ 25 دقيقة؛ أما إعداد المستندات والتمويل والموافقات الأخرى فتتم بشكل منفصل، ولذا فهذا ليس وعدًا بأن عملية الشراء بأكملها تستغرق 25 دقيقة. اطّلع على متطلبات DLD الحالية لتسجيل بيع العقار.

أهلية Dubai Now: تقصر DLD هذه الخدمة الرقمية على الأفراد الحاملين للهوية الإماراتية، وتدرج UAE PASS كمتطلب. وهي تشمل الشقق المفرزة والمكاتب والتاون هاوس في مناطق التملك الحر التي لا توجد عليها قيود أو رهون. وتبلغ رسوم شريك الخدمة المدرجة AED 1,000 زائد ضريبة القيمة المضافة للمعاملات بقيمة AED 500,000 فأكثر، أو AED 500 زائد ضريبة القيمة المضافة لما دون هذا الحد؛ وتظل رسوم التسجيل الأخرى سارية. راجع شروط Dubai Now الرسمية وجدول الرسوم. ويقبل تسجيل البيع القياسي جواز سفر ساريًا للأجانب غير المقيمين؛ وهذا لا يثبت الأهلية لخدمة Dubai Now. تأكد من مسار نقل الملكية المناسب قبل تحديد موعد إتمام الصفقة.

تكلفة شراء عقار في دبي — تفصيل كامل للرسوم

• رسوم نقل الملكية لدى دائرة الأراضي والأملاك في دبي (DLD): 4% من قيمة البيع (التقسيم القانوني 2% على البائع و2% على المشتري وفق قرار المجلس التنفيذي رقم 30 لسنة 2013؛ ويدفع المشتري في جميع الحالات تقريبًا 4% كاملة بالاتفاق)
• الرسوم الإدارية لدى دائرة الأراضي والأملاك في دبي (DLD): AED 250 شهادة سند الملكية + AED 250 الخريطة (الفلل/الشقق) + AED 10 المعرفة + AED 10 الابتكار = AED 520 لشقة نموذجية (تذكر بعض الإعلانات رقماً مقرّباً هو “AED 580”؛ أما التفصيل الرسمي لدى DLD فهو AED 520)
• رسوم أمين التسجيل: AED 4,000 + 5% ضريبة القيمة المضافة (= AED 4,200) للعقارات التي تبلغ قيمتها AED 500,000 فأكثر؛ AED 2,000 + ضريبة القيمة المضافة (= AED 2,100) لما دون ذلك
• عمولة الوسيط: عادةً 2% + 5% ضريبة القيمة المضافة، يدفعها المشتري في إعادة البيع؛ وغالبًا لا توجد عمولة على العقارات على الخارطة المشتراة مباشرة من المطوّر
• في حال وجود رهن عقاري: رسوم تسجيل الرهن لدى دائرة الأراضي والأملاك في دبي (DLD) 0.25% من قيمة القرض + نحو AED 290 رسوماً إدارية (أي AED 3,290 إجمالاً على قرض بقيمة AED 1.2 مليون)، وتقييم البنك بين AED 2,500–3,500 + ضريبة القيمة المضافة، ورسوم ترتيب تصل عادةً إلى نحو 1% من القرض (وتختلف الحدود القصوى من بنك إلى آخر)
• رسوم شهادة عدم الممانعة (NOC): AED 500–5,000 (يتحملها البائع عادةً)

بشكل إجمالي، خصّص نحو 6–7% من سعر الشراء إضافةً إليه للمشترين نقدًا، و8–10% للمشترين بتمويل عقاري.

ملكية العقار وطلبات الإقامة في الإمارات

لا يؤدي شراء عقار تلقائيًا إلى إصدار تأشيرة إقامة. وتُدرج الإدارة العامة للإقامة وشؤون الأجانب في دبي (GDRFA) مسارًا لـالإقامة الذهبية لمدة 10 سنوات للمستثمرين العقاريين الذين يملكون عقارًا واحدًا أو أكثر بقيمة لا تقل عن AED 2 مليون، وفق شروط التقديم الخاصة بها. ويجب أن تبلغ حصة الشريك في الملكية المشتركة هذا الحد. وتتطلب القيمة اعتمادًا من دائرة الأراضي والأملاك في دبي (DLD). اطّلع على متطلبات GDRFA الخاصة بالمستثمرين العقاريين.

تقبل الإدارة العامة للإقامة وشؤون الأجانب (GDRFA) العقار المرهون، بينما تنص خدمة الإقامة الذهبية التابعة لدائرة الأراضي والأملاك على إثبات مصرفي. وقبل الاعتماد على شراء ممول أو على الخارطة للحصول على الإقامة، تأكد لدى مركز الخدمة المعتمد من أدلة الملكية المقبولة ومتطلبات التقييم والمبلغ المدفوع. لا يفترض هذا الدليل أن أي تغيير جرى الإبلاغ عنه يزيل كل شرط يتعلق بحصة الملكية أو المستندات. ويقدم دليل الإقامة الذهبية العقارية لدينا معلومات أساسية؛ استخدم المتطلبات الرسمية الحالية عند تقديم طلبك.

إقامة المستثمر لمدة عامين: تتيح خدمة «تسكين» الحالية لدى دائرة الأراضي والأملاك في دبي لمالك عقار فرد التقدم بالطلب بغض النظر عن قيمة العقار. وفي حالة الملكية المشتركة، يجب ألا تقل حصة مقدم الطلب عن AED 400,000. وتتطلب الخدمة سند ملكية ومستندات أخرى والحضور الشخصي. وهذه معايير للتقديم، وليست موافقة تلقائية أو تأكيدًا بأن كل عقار ممول أو غير مكتمل مؤهل.

الأسئلة الشائعة — شراء العقار في دبي للأجانب

هل يمكن للأجانب شراء عقار في دبي دون إقامة؟
نعم. يمكن لغير المقيمين شراء عقارات التملك الحر في مناطق محددة بجواز سفر ساري المفعول فقط، فلا حاجة إلى تأشيرة إماراتية، ولا يوجد حد للسن. وتصدر دائرة الأراضي والأملاك في دبي سندات الملكية باسمك.

كم يلزمك من المال لشراء عقار في دبي؟
إضافةً إلى السعر، خصّص نحو 6–7% إضافية للرسوم في عمليات الشراء النقدي (4% رسوم نقل الملكية لدى DLD، ورسوم إدارية قدرها AED 520، ورسوم مكتب التسجيل المعتمد وقدرها AED 4,200، وعمولة 2% + ضريبة القيمة المضافة) أو 8–10% عند الشراء بقرض عقاري. كما يحتاج المشترون الوافدون الذين يشترون بقرض عقاري إلى دفعة مقدمة لا تقل عن 20% للمنازل التي تصل قيمتها إلى AED 5 ملايين.

ما خطوات شراء عقار في دبي؟
حدّد ميزانيتك واختر بين العقار الجاهز أو على الخارطة، وتحقق من العقار والوسيط، ورتّب التمويل، واتفق على العقد، وأكمل الموافقات المنطبقة وتسجيل الملكية. وتعتمد المستندات والرسوم ومسار نقل الملكية على طبيعة الصفقة. ولا تشمل مدة خدمة التسجيل المدرجة لدى دائرة الأراضي والأملاك في دبي (DLD) عملية الشراء بأكملها.

هل تحصل على إقامة إذا اشتريت عقارًا في دبي؟
لا تُمنح أي تأشيرة تلقائيًا. فلمسار الإقامة الذهبية ومسار «تسكين» لمدة سنتين معايير مستقلة تتعلق بالقيمة والملكية والمستندات. راجع روابط الخدمات الرسمية الواردة أعلاه، وتأكد من وضع العقار المحدد الذي تنوي شراءه ووضعك التمويلي قبل التقديم.

هل يمكنني الحصول على قرض عقاري في دبي كغير مقيم؟
اطلب من جهة التمويل تقييم وضع إقامتك ودخلك والعقار قبل الالتزام. وتعتمد نسبة التمويل والسن عند انتهاء مدة التمويل والمستندات والموافقة على القواعد المعمول بها وسياسة جهة التمويل. ولا يَعِد هذا الدليل بنسبة قرض موحّدة لغير المقيمين.

المصدر: دائرة الأراضي والأملاك في دبي (dubailand.gov.ae)، وبوابة حكومة الإمارات (u.ae)، وأنظمة الرهن العقاري لدى مصرف الإمارات العربية المتحدة المركزي (التعميم 31/2013 بصيغته المعدلة)، والقانون رقم 8 لسنة 2007 وقرار المجلس التنفيذي رقم 30 لسنة 2013، مع أرقام ممارسات السوق المأخوذة من أدلة عقارية راسخة في الإمارات. قد تتغير الرسوم واللوائح وقواعد التأشيرات — فتأكد دائمًا من المتطلبات الحالية لدى دائرة الأراضي والأملاك في دبي ومصرفك والمطوّر قبل إجراء أي معاملة.