Как купить недвижимость в Дубае: пошаговое руководство 2026

Интересно, как купить недвижимость в Дубае иностранцу или проживающему в стране экспату? Хорошая новость: этот процесс — один из самых упорядоченных в мире: иностранные покупатели могут владеть недвижимостью на правах фригольда в специально отведённых районах, виза резидента для этого не требуется, а покупка за наличные может завершиться примерно за 30 дней. В этом пошаговом руководстве рассматриваются и готовая (вторичная) недвижимость, и новостройки (off-plan), все сборы, которые вам предстоит оплатить, и то, как покупка может открыть путь к резидентству в ОАЭ в 2026 году.

Могут ли иностранцы покупать недвижимость в Дубае?

Да. Согласно рекомендациям правительства ОАЭ, иностранные нерезиденты и экспатрианты-резиденты могут приобретать право собственности на условиях фригольд («без ограничений»), права узуфрукта или права аренды сроком до 99 лет в районах Дубая, определённых для владения недвижимостью лицами, не являющимися гражданами ОАЭ, в соответствии с Регламентом № 3 от 2006 года (изданным в рамках закона Дубая о недвижимости). Свидетельства о праве собственности (title deeds) выдаются Земельным департаментом Дубая (DLD), и возрастных ограничений для владения недвижимостью нет.

Определённые зоны фригольд (согласно Регламенту № 3 от 2006 года с изменениями и последующим определениям) включают, среди прочих: Пальма Джумейра, Дубай Марина, Даунтаун Дубай, Бизнес-Бэй, JLT (Jumeirah Lake Towers), JVC (Jumeirah Village Circle), Дубай Хиллз Эстейт, Арабиан Ранчес и Дубай Крик Харбор. Полную карту зон, где могут покупать иностранцы, смотрите в нашем руководстве по зонам фригольд в Дубае.

Документов требуется минимум: DLD требует Emirates ID покупателя и продавца — или действующий паспорт для иностранных граждан, не являющихся резидентами — а также e-NOC застройщика в зонах фригольд. Резидентская виза ОАЭ для покупки не требуется.

Шаг 1: определите бюджет — готовая недвижимость или новостройка (off-plan)?

Ваше первое решение определяет всё последующее:

• Готовая недвижимость (вторичка): немедленная передача объекта, арендный доход с первого дня, ипотека до 80% LTV. При сделках на вторичном рынке обычно оплачивается агентская комиссия 2% + НДС.
• Новостройки (off-plan): более низкие входные цены и поэтапные планы платежей — первоначальный взнос при бронировании составляет 10–20% (почти все запуски Emaar 2025–26 годов предполагают 10%; Nakheel просит 20%); распространены схемы 80/20, 60/40 и 50/50 (строительство/сдача). Существуют и планы с рассрочкой после сдачи: обычно 40–60% выплачивается в ходе строительства, а остаток — в течение 2–5 лет после сдачи, как правило, без процентов. Покупка напрямую у застройщика, как правило, не предполагает комиссии для покупателя.

Изучите текущие проекты в новостройках Дубая или готовую недвижимость на продажу, чтобы сравнить оба пути. Если вы резидент ОАЭ и ещё не владели здесь недвижимостью на правах фригольда, поинтересуйтесь государственной программой для покупателей первого жилья (First-Time Home Buyer) (запущена в июле 2025 года DLD и DET): по состоянию на июнь 2026 года в ней участвуют 22 застройщика, около 45,000 зарегистрировавшихся и более 3,200 резидентов, ставших первыми владельцами, а объём продаж превысил AED 5 млрд; программа предлагает приоритетный доступ к запускам и льготные цены.

Шаг 2: Проверьте брокера и осмотрите объекты

Работайте только с брокерами, зарегистрированными в RERA. Регистрацию и номер лицензии любого брокера можно проверить до подписания каких-либо документов на сайте Земельного департамента Дубая (DLD), в приложении Dubai REST или в DubaiNow. Брокерские формы в Дубае стандартизированы: Form A — договор на листинг между продавцом и брокером (у продавца одновременно может быть не более 3 таких договоров, они утверждаются через систему DLD Trakheesi, которая присваивает каждому объявлению номер разрешения), Form B — договор между покупателем и брокером, который вы подписываете со своим агентом, Form F — сам договор купли-продажи, а Form U позволяет любой из сторон в одностороннем порядке расторгнуть агентское соглашение.

Шаг 3: основы ипотеки для экспатов и нерезидентов

Получите оценку кредитора, прежде чем делать предложение, зависящее от финансирования. В Отчёте о финансовой стабильности ЦБ ОАЭ (CBUAE) за 2024 год приведены следующие максимальные значения соотношения кредита к стоимости (LTV):

• Первое жильё экспата для собственного проживания: 80% до AED 5 млн включительно; 70% свыше этой суммы.
• Первое жильё гражданина ОАЭ для собственного проживания: 85% до AED 5 млн включительно; 75% свыше этой суммы.
• Последующий объект недвижимости: 60% для экспатов; 65% для граждан ОАЭ.
• Ипотека на off-plan: 50% для обеих групп. План рассрочки от застройщика — это отдельный механизм.

В отчёте указан максимальный срок ипотеки — 25 лет. Нормативный предел не означает гарантии такой суммы кредита: попросите кредитора подтвердить ваше право на кредит, оценку стоимости объекта, оценку платёжеспособности и размер собственного взноса.

Возрастные ограничения по ипотеке: поправка CBUAE 2019 года отнесла максимальный возраст на момент окончательного погашения к сфере рисковых и кредитных политик банков. Не считайте прежние цифры 65/70 лет универсальным правилом Центробанка. Спросите у своего кредитора, какой предельный возраст погашения и какие подтверждения дохода применяются к вам.

Покупка в статусе нерезидента: запросите письменную оценку с учётом вашего статуса резидентства, страны получения дохода и выбранного объекта. Не считайте, что к вашей заявке применяется лимит для резидентов на первое жильё или что для всех нерезидентов действует одно универсальное предложение в размере 50%.

Шаг 4: Сделайте предложение и подпишите форму F (MOU)

Form F — единый договор купли-продажи DLD для сделок на вторичном рынке, обязательный с 1 мая 2014 года; с 1 августа 2024 года он должен формироваться в цифровом виде и подписываться электронно через Dubai REST или системы, авторизованные DLD (офисы-трасти больше не принимают бумажные версии). Он вступает в силу после подписания обеими сторонами и заверения агентом. При подписании покупатель обычно вносит чек на залог в размере 10% — это распространённая рыночная практика, обсуждаемая и не установленная законом, — который хранится без обналичивания у брокера, зарегистрированного в RERA (никогда не передаётся продавцу), до завершения передачи права. Срок завершения сделки, который обычно прописывают в договоре, — около 30 дней для сделок за наличные, хотя и он обсуждаем.

Покупаете новостройку (off-plan)? Вы подписываете договор купли-продажи (Sale and Purchase Agreement) с застройщиком, и закон защищает вас двумя способами. Во-первых, в соответствии с Законом № 8 2007 года (статья 6) каждый дирхам, который вы платите, должен поступать на специальный эскроу-счёт проекта в банке, одобренном DLD/RERA, и передаваться застройщику только по мере строительства. Во-вторых, ваш договор должен быть зарегистрирован в предварительном реестре DLD (Oqood) в течение 90 дней после подписания — это ваше зарегистрированное подтверждение права собственности до выдачи свидетельства о праве собственности при сдаче. Сбор Oqood — это тот же сбор DLD в 4% (на практике платит покупатель, плюс сборы AED 10 на знания и AED 10 на инновации), а преобразование Oqood в свидетельство о праве собственности при сдаче не влечёт повторного начисления 4%. Застройщики также взимают собственные административные сборы (обычно AED 1,000–5,000) и периодически проводят акции «DLD waiver», покрывающие 50–100% сбора в 4%.

Шаг 5: NOC от застройщика, затем переоформление и свидетельство о праве собственности (Title Deed)

При продаже готовой недвижимости продавец получает от застройщика электронный сертификат об отсутствии возражений (e-NOC), подтверждающий отсутствие задолженности по сервисным сборам, — этот документ необходим для регистрации продажи в районах фригольда. Сборы за NOC обычно составляют от AED 500 до 5,000 (как правило, платит продавец, хотя стороны могут договориться иначе), а оформление занимает несколько рабочих дней — в руководствах чаще всего называют 2–7 рабочих дней. Точный размер сбора и то, включён ли НДС, уточняйте у застройщика в письменной форме.

В офисе регистратора недвижимости (Real Estate Registration Trustee) документы проверяются, сборы оплачиваются, а регистрация права собственности завершается. DLD указывает время услуги регистрации — 25 минут; подготовка документов, финансирование и другие согласования проходят отдельно, поэтому это не обещание, что вся покупка займёт 25 минут. См. актуальные требования DLD к регистрации продажи недвижимости.

Условия для Dubai Now: DLD ограничивает этот цифровой сервис физическими лицами, имеющими UAE ID, и называет UAE PASS обязательным. Он охватывает выделенные в отдельные юниты апартаменты, офисы и таунхаусы в районах с фригольдом, на которые не наложены ограничения или ипотека. Указанная плата партнёра по обслуживанию составляет AED 1,000 плюс НДС для сделок на сумму AED 500,000 и более или AED 500 плюс НДС для сделок на меньшую сумму; другие регистрационные сборы при этом сохраняются. Ознакомьтесь с официальными условиями и тарифами Dubai Now. Стандартная регистрация продажи принимает действительный паспорт иностранцев-нерезидентов; это не подтверждает права на использование Dubai Now. Прежде чем назначать завершение сделки, подтвердите, какой способ оформления передачи права собственности вам подходит.

Стоимость покупки недвижимости в Дубае — полный разбор сборов

• Сбор DLD за передачу права собственности: 4% от стоимости сделки (по закону поровну: 2% продавец / 2% покупатель согласно Постановлению Исполнительного совета № 30 от 2013 года; по договорённости почти всегда все 4% оплачивает покупатель)
• Административные сборы DLD: AED 250 — свидетельство о праве собственности + AED 250 — карта (виллы/апартаменты) + AED 10 — сбор на знания (knowledge) + AED 10 — сбор на инновации (innovation) = AED 520 для типичных апартаментов (в некоторых объявлениях указана округлённая сумма «AED 580»; в официальной детализации DLD — AED 520)
• Сбор регистрационного траст-офиса: AED 4,000 + 5% НДС (= AED 4,200) для объектов стоимостью от AED 500,000; AED 2,000 + НДС (= AED 2,100) для объектов дешевле
• Комиссия агентства: обычно 2% + 5% НДС, платит покупатель при перепродаже; при покупке off-plan напрямую у застройщика, как правило, отсутствует
• При ипотеке: регистрация ипотеки в DLD — 0.25% от суммы кредита + ~AED 290 административного сбора (всего AED 3,290 при кредите AED 1.2 млн), оценка банка AED 2,500–3,500 + НДС и комиссия за организацию кредита, обычно до ~1% от суммы кредита (лимиты зависят от банка)
• Сбор за NOC: 500–5,000 AED (обычно оплачивает продавец)

В итоге закладывайте примерно 6–7% от цены покупки сверху для покупателей за наличные и 8–10% для покупателей с ипотекой.

Владение недвижимостью и заявки на резидентство в ОАЭ

Покупка недвижимости не даёт автоматически резидентской визы. GDRFA указывает путь получения 10-летней «Золотой резиденции» для инвесторов в недвижимость, владеющих одним или несколькими объектами стоимостью не менее AED 2 млн, с учётом условий подачи заявки. Доля совладельца должна соответствовать этому порогу. Стоимость требует сертификации DLD. Прочитайте требования GDRFA к инвесторам в недвижимость.

GDRFA принимает недвижимость, находящуюся в ипотеке, тогда как услуга Золотой визы DLD предусматривает подтверждение от банка. Прежде чем рассчитывать на покупку с ипотекой или в новостройке (off-plan) для получения резидентства, уточните в уполномоченном сервисном центре, какие документы о праве собственности принимаются и каковы требования к оценке и выплаченной части стоимости. В этом руководстве не предполагается, что сообщённое изменение снимает все условия, касающиеся доли собственных средств или документов. Наше руководство по Золотой визе для владельцев недвижимости даёт общую информацию; для подачи заявления используйте действующие официальные требования.

Двухлетний вид на жительство для инвестора: действующий сервис Taskeen DLD позволяет подать заявление индивидуальному собственнику независимо от стоимости объекта. При совместном владении доля заявителя должна составлять не менее 400 000 AED. Сервис требует свидетельство о праве собственности (title deed) и другие документы, а также личного присутствия. Это критерии для подачи заявления, а не автоматическое одобрение и не подтверждение того, что подходит каждый объект с финансированием или недостроенный объект.

Вопросы и ответы: покупка недвижимости в Дубае иностранцами

Могут ли иностранцы покупать недвижимость в Дубае без резидентства?
Да. Нерезиденты могут покупать недвижимость на правах фригольда в специально определённых районах, достаточно действительного паспорта: виза ОАЭ не нужна, возрастного ограничения нет. Свидетельства о праве собственности (Title Deed) оформляются на ваше имя Земельным департаментом Дубая.

Сколько денег нужно, чтобы купить недвижимость в Дубае?
Помимо цены, заложите примерно 6–7% дополнительных расходов на сборы при покупке за наличные (4% — перевод права собственности в DLD, AED 520 — административный сбор, AED 4,200 — услуги траст-офиса, 2% + НДС — комиссия) или 8–10% при покупке с ипотекой. Кроме того, покупателям-экспатам, берущим ипотеку, потребуется первоначальный взнос не менее 20% на жильё стоимостью до AED 5 млн.

Каковы этапы покупки недвижимости в Дубае?
Определите бюджет и выберите готовую недвижимость или новостройку (off-plan), проверьте объект и брокера, организуйте финансирование, согласуйте договор и завершите применимые согласования и регистрацию права собственности. Документы, сборы и порядок передачи зависят от сделки. Время оказания услуги регистрации, указанное DLD, не охватывает весь процесс покупки.

Даёт ли покупка недвижимости в Дубае право на резидентскую визу?
Автоматически виза не предоставляется. Для программ «Золотая резиденция» и двухлетней Taskeen действуют отдельные критерии по стоимости, праву собственности и документам. Перед подачей заявления проверьте официальные ссылки на сервисы выше и уточните данные по вашему объекту и условиям финансирования.

Можно ли получить ипотеку в Дубае нерезиденту?
Попросите кредитора оценить ваш статус резидентства, доход и объект до принятия обязательств. Доля финансирования, предельный возраст на дату окончания кредита, документы и одобрение зависят от применимых правил и политики кредитора. Это руководство не обещает какого-либо универсального процента кредита для нерезидентов.

Источники: Земельный департамент Дубая (dubailand.gov.ae), правительственный портал ОАЭ (u.ae), ипотечные правила Центрального банка ОАЭ (циркуляр 31/2013 с изменениями), Закон № 8 от 2007 года и Постановление Исполнительного совета № 30 от 2013 года, а также рыночные показатели из авторитетных руководств по недвижимости ОАЭ. Сборы, нормы и визовые правила могут меняться — перед сделкой всегда уточняйте актуальные требования в DLD, вашем банке и у застройщика.