Покупка квартиры или виллы в Дубае из России, Казахстана, Узбекистана, Азербайджана или Беларуси технически проста: иностранцы покупают в районах freehold в полную собственность, сделка регистрируется в Земельном департаменте Дубая (DLD), а титул выдаётся в день перехода права. Сложности возникают в двух местах — как перевести деньги и как правильно отчитаться дома. Ниже разбираем именно это, а затем — сам процесс покупки.
Rich Property Real Estate Brokerages LLC — лицензированное DLD агентство в Business Bay, работаем с русскоязычными клиентами по всему диапазону: от инвестиционных студий с рассрочкой до вилл от AED 50 млн. Все объекты на сайте — реальные, с номером разрешения DLD.
Оплата: как деньги попадают в Дубай
Деньги за готовый объект переводятся на счёт лицензированного DLD Trustee, за новостройку — на эскроу-счёт застройщика, регулируемый законом. Никогда не переводите деньги частному лицу или на счёт агента.
Переводы из российских банков в ОАЭ в 2026 году ограничены санкционными и комплаенс-фильтрами; часть банков ОАЭ не принимает платежи из РФ. На практике клиенты используют счета в банках ОАЭ (открыть счёт нерезиденту можно, обычно после получения резидентской визы или с помощью банка-партнёра), счета в Казахстане, Армении, Турции, Грузии или других юрисдикциях, а также оплату криптовалютой через лицензированных в ОАЭ провайдеров — Rich Property принимает такие расчёты, если они проходят через лицензированного оператора с конвертацией в дирхамы на счёт застройщика или Trustee.
Комплаенс: брокер и застройщик обязаны проверить источник средств (AML). Подготовьте выписки, документы о продаже имущества или доходах, справки 2-НДФЛ или аналог. Чистая история платежей ускоряет сделку и нужна для Золотой визы.
Виза: по прилёту и Золотая
Гражданам России виза ОАЭ ставится по прилёту (до 90 дней за полгода); гражданам Казахстана, Украины, Беларуси и Армении также доступна виза по прилёту или быстрый e-visa, гражданам Узбекистана и Азербайджана — e-visa через авиакомпанию или отель.
Покупка недвижимости от AED 2 млн даёт право на 10-летнюю Золотую визу для владельца, супруга и детей; требований по минимальному сроку пребывания для её сохранения нет. По действующим правилам подойдёт и объект в ипотеке, и новостройка от одобренного застройщика при определённых условиях. Заявление подаётся после выдачи титула; мы сопровождаем процесс.
Налоги и отчётность
В ОАЭ нет налога на доход физического лица от аренды, нет налога на прирост капитала при продаже и нет ежегодного налога на недвижимость. Разовые расходы при покупке: сбор DLD 4% от цены, административные сборы около AED 4 000–5 000, комиссия агентства 2% + НДС на вторичке (в новостройках комиссию платит застройщик).
Налоговые резиденты России декларируют доход от зарубежной аренды (НДФЛ) и прирост при продаже; в 2025 году Россия и ОАЭ подписали новое соглашение об избежании двойного налогообложения — уточните у налогового консультанта, как оно применяется к вашему случаю. Валютное законодательство РФ требует уведомлять ФНС об открытии счетов за рубежом и может ограничивать операции по ним. Резиденты Казахстана, Узбекистана и других стран СНГ отчитываются по своим правилам. Мы не даём налоговых консультаций и рекомендуем закрепить структуру сделки с консультантом до подписания.
Готовый объект или новостройка
Готовая недвижимость: заселение или сдача сразу, цена фиксирована, расчёт за одну сделку. Новостройка (off-plan): рассрочка от застройщика на 2–4 года, часто с частью платежей после сдачи, цена входа ниже, деньги защищены эскроу-счётом DLD. В первой половине 2026 года около 70% сделок в Дубае пришлись на новостройки. Для покупателей с ограничениями на переводы рассрочка удобна тем, что сумму можно разбить на несколько лет и источников.
Как проверить объект и агента
У каждого легального объявления в Дубае есть номер разрешения DLD (Trakheesi) и QR-код — проверяется в приложении Dubai REST. У агентства должна быть лицензия DLD/RERA (у Rich Property — ORN 27978), у агента — номер BRN. Перед Form F мы проверяем титул, обременения и задолженности по сервисным сборам.
Актуальные объекты
Актуальные объекты Rich Property. Цены обновляются автоматически.
Новостройки и проекты застройщиков
Как проходит покупка
- Бриф и подбор. Бюджет, спальни, цель (жить, сдавать или и то и другое), сроки. Присылаем реальные варианты с оригинальными фото и сервисными сборами.
- Просмотр лично или по видео. Большинство зарубежных клиентов покупают после видеопросмотра и одной поездки.
- Проверка. У каждого объекта есть номер разрешения DLD (Trakheesi) и QR-код; мы проверяем титул, ипотеку и задолженности по сборам.
- Договор Form F (меморандум DLD), обычно с депозитом 10%.
- NOC застройщика и регистрация в офисе DLD Trustee: оплачивается сбор 4%, титул (Title Deed) выдаётся на ваше имя, часто в тот же день. Возможна доверенность.
- Золотая виза и сдача в аренду. От AED 2 млн оформляем 10-летнюю визу; находим арендатора, регистрируем Ejari, управляем объектом.
Напишите нам в WhatsApp на русском
Укажите бюджет, количество спален и цель покупки. Ответим реальными вариантами, включая объекты вне порталов.
WhatsApp +971 56 887 7078 invest@richproperty.aeЧастые вопросы
Можно ли купить недвижимость в Дубае, не приезжая?
Да. Просмотр по видео, подписание Form F дистанционно, затем регистрация по нотариальной доверенности на нашего представителя или личный визит на один день в офис DLD Trustee. Большинство клиентов приезжают один раз.
Принимаете ли вы криптовалюту?
Да, через лицензированных в ОАЭ провайдеров с конвертацией в дирхамы на счёт застройщика или DLD Trustee. Прямые переводы на кошельки частных лиц мы не принимаем.
Сколько стоит содержание квартиры?
Ежегодный сервисный сбор управляющей компании (service charge) публикуется DLD по каждому зданию за квадратный фут; мы указываем его в каждом объекте. Коммунальные услуги (DEWA) оплачивает арендатор.
Какая доходность от аренды?
Валовая доходность квартир в массовых районах (JVC, Business Bay, Dubai Marina) обычно выше, чем в Москве или европейских столицах; зависит от здания, этажа и вида. Называем реальную достигнутую аренду по зданию до покупки.
Можно ли получить ипотеку нерезиденту?
Банки ОАЭ кредитуют нерезидентов на готовые объекты, обычно до 50–60% стоимости, при подтверждённом доходе; для граждан РФ одобрение зависит от банка. Новостройки чаще покупают в беспроцентную рассрочку от застройщика.
Читайте также
Правила собственности, сборы и визовые пороги указаны по данным Земельного департамента Дубая (DLD) и правительства ОАЭ. Цены — актуальные цены предложения Rich Property, меняются вместе с рынком. Налоговые и валютные вопросы — общая информация, не консультация. Rich Property Real Estate Brokerages LLC, лицензия DLD, The Opus Tower, Business Bay, Дубай.