Rich Property · أدلة العقارات والمناطق
دبي هيلز استيت 2026: الأسعار والفلل والشقق ودليل المشتري
دبي هيلز استيت هو حي إعمار المبني حول ملعب جولف، داخل مدينة محمد بن راشد، بين وسط مدينة دبي والبرشاء. وتتجمع الفلل والتاون هاوس والشقق حول ملعب من 18 حفرة وحديقة كبيرة ومركز تسوق إقليمي، والمجتمع بأكمله تملك حر. يعتمد هذا الدليل على معلومات إعمار نفسها وعلى التغطية الصحفية لافتتاح المركز التجاري وعلى صفحات أسعار الصفقات المباعة لدينا من دائرة الأراضي والأملاك في دبي (DLD)، وقد جرى تحديثه في 4 نوفمبر 2026.
دبي هيلز استيت في لمحة (5 نوفمبر 2026)
- تصف إعمار مجتمعًا متعدد الاستخدامات تبلغ مساحته 2,700 فدان داخل مدينة محمد بن راشد، يتمحور حول نادي دبي هيلز للجولف ذي 18 حفرة، وتقع حديقة دبي هيلز ودبي هيلز مول في قلبه.
- سجّلت دائرة الأراضي والأملاك في دبي (DLD) 489 عملية بيع في آخر 90 يومًا، وكانت 32% منها على الخارطة. ومنذ يونيو 2026 سجّل المجتمع 809 عملية بيع بقيمة AED 4,445 مليون.
- الوسيط المسجَّل لسعر القدم المربع: AED 2,274 للشقق بغرفة نوم واحدة، وAED 2,250 للشقق بغرفتي نوم، وAED 2,510 للشقق بثلاث غرف نوم.
- يذكر دليل إعمار أن أقرب محطتي مترو هما إكويتي ومول الإمارات، على بُعد 15 إلى 20 دقيقة، إضافةً إلى خط حافلات DH1 التابع لهيئة الطرق والمواصلات (RTA) من محطة إكويتي.
أين يقع دبي هيلز استيت وما مساحته؟
يصف دليل مجتمع إعمار المجتمع بأنه يمتد على 2,700 فدان داخل مدينة محمد بن راشد، عند تقاطع شارع الخيل وشارع أم سقيم. وتذكر «ذا ناشيونال» المساحة نفسها بوصفها 1,093 هكتارًا. وتقديرات إعمار لأزمنة القيادة هي نحو 15 دقيقة إلى وسط مدينة دبي، و20 دقيقة إلى دبي مارينا، و25 دقيقة إلى مطار دبي الدولي. وتتوقف الرحلات الفعلية على الساعة، لذا جرّب مسارك اليومي بنفسك قبل أن تقرر.
ضمّ إعلان إعمار عن إطلاق المول أكثر من 4,400 فيلا وتاون هاوس و22,000 شقة حول ملعب الغولف. وهذه أرقام الإطلاق، وليست حصرًا للمنازل التي جرى تسليمها اليوم. كما تذكر إعمار أن دبي هيلز استيت مجتمع تملك حر، ما يتيح للمشترين من أي جنسية تملّك العقار تملكًا كاملًا. ويورد دليلنا لمناطق التملك الحر في دبي المناطق الأخرى.
ما أنواع المنازل المتوفرة في دبي هيلز استيت؟ فلل وتاون هاوس وشقق
يبيع المجتمع طرفي السوق معًا، وهو أمر غير معتاد في دبي. المجتمعات السكنية أدناه مذكورة في دليل إعمار، مع نطاقات غرف النوم التي يوردها:
- Sidra. فلل عصرية (غرف النوم: من 3 إلى 5).
- Maple. تاون هاوس عائلية (غرف النوم: من 3 إلى 4) بالقرب من حديقة دبي هيلز.
- Golf Place وGolf Grove. فلل أكبر (غرف النوم: من 5 إلى 7) على قطع أرض أوسع، بالقرب من نادي الغولف.
- Park Heights. شقق (غرف النوم: من 1 إلى 3) مع وصول مباشر إلى المول والحديقة.
- Golfville وCollective 2.0. شقق أصغر، من الاستوديوهات وشقق غرفة النوم الواحدة إلى شقق غرفتي النوم.
على صعيد الشقق، تحدد المشاريع المُطلقة حديثًا مثل Golf Grand وGolf Residences وVida Residences Hillside وHills Park حجم المبيعات الآن. وتُظهر الصفقات المسجّلة أن السوقين نشطان في التداول. ففي أحدث قائمة مبيعات، بيع تاون هاوس بخمس غرف نوم في Maple 2 يوم 2 نوفمبر بمبلغ AED 6,600,000 (AED 1,881 للقدم المربع)، وبيع منزل في Sidra 3 يوم 30 أكتوبر بمبلغ AED 8,900,000، وبيع منزل في Eden Hills بمساحة 8,984 قدم مربع يوم 29 أكتوبر بمبلغ AED 24,400,000. وهذه صفقات فردية وليست قيمًا وسيطة.
كيف تصل إلى دبي هيلز استيت؟ الطرق والحافلات والمترو
عبر الطرق. تذكر إعمار شارع الخيل (E44) باتجاه وسط مدينة دبي والخليج التجاري، وشارع الشيخ زايد (E11) على بعد نحو 10 دقائق للوصول إلى دبي مارينا والساحل، وشارع أم سقيم (D63) للتنقل إلى وسط مدينة دبي ودبي مارينا والمطارات القريبة.
بالحافلة والمترو. لا يذكر دليل إعمار المنشور في 30 أكتوبر 2024 محطة مترو داخل المجمّع السكني. ويسمّي محطتي Equiti ومول الإمارات بوصفهما الأقرب، على بُعد نحو 15 إلى 20 دقيقة، ويصف حافلة DH1 التابعة لهيئة الطرق والمواصلات من محطة مترو Equiti إلى دبي هيلز مول وBusiness Park وPark Heights ومستشفى King's College. كما أشار إعلان إعمار عن المول في عام 2017 إلى ربط مخطط له بمترو دبي، ولم نجد موعد افتتاح مؤكدًا له في المصادر التي اطلعنا عليها. راجع خريطة مترو هيئة الطرق والمواصلات ومسارات الحافلات الحالية لرحلتك اليومية قبل الشراء.
ما الذي يمكن فعله في دبي هيلز استيت؟
- نادي دبي هيلز للغولف. تصف إعمار ملعب بطولات من 18 حفرة على مساحة 1.2 مليون متر مربع، مع منشأة تدريب مزوّدة بإنارة كاشفة وميدان للتدريب على الضربات وأكاديمية للغولف. وتذكر Wikipedia أن الملعب حصل على لقب «أفضل ملعب غولف جديد في العالم لعام 2019» في جوائز World Golf Awards. ولا تُنشر شروط العضوية في هذه المصادر، لذا اسأل النادي.
- حديقة دبي هيلز. تذكر إعمار أن الحديقة العامة تمتد على مساحة 180,000 متر مربع وتضم مسارات للجري وركوب الدراجات (54 كم بحسب إعمار) وحديقة للتزلج وصالة رياضية في الهواء الطلق.
- دبي هيلز مول. أوردت «ذا ناشيونال» أن الافتتاح كان في 17 فبراير 2022. وتضمّن إعلان إعمار عند الإطلاق تخطيطًا لمساحة قابلة للتأجير تزيد على 2 مليون قدم مربع، وهايبرماركت بمساحة 65,000 قدم مربع، ودار سينما ومواقف لأكثر من 7,000 سيارة. وتختلف أعداد المنافذ بين المصادر، من 650 (دليل إعمار) إلى أكثر من 750 (خطة الإطلاق). كما تذكر «ذا ناشيونال» أفعوانية داخلية باسم The Storm ومنطقة ألعاب Adventure Park.
- المدارس ودور الحضانة. يذكر دليل إعمار كلًّا من GEMS Wellington Academy وGEMS New Millennium School (بالمنهج البريطاني ومنهج CBSE)، إضافة إلى Blossom Dubai Hills Nursery وRaffles Early Childhood Centre. تحقق بنفسك من تصنيف التفتيش لدى هيئة المعرفة والتنمية البشرية (KHDA) لكل مدرسة ورسومها والمقاعد المتاحة فيها.
- الرعاية الصحية. تسمّي إعمار King's College Hospital وMediclinic Park View كمقدمي الخدمة الرئيسيين في المجتمع.
تتغير ساعات العمل وقواعد النوادي والمقاعد المدرسية، لذا أكّدها مع الجهات المشغّلة قبل أن تبني خططك عليها.
كم تبلغ تكلفة المنازل في دبي هيلز استيت في 2026؟
هذه أسعار عقود مسجّلة من البيانات المفتوحة لدائرة الأراضي والأملاك في دبي (DLD)، وليست أسعارًا مطلوبة، وتغطي آخر 90 يومًا (حُدّثت البيانات في 4 نوفمبر 2026). نستورد السجلات ليلًا ونحتسب القيم الوسيطة بأنفسنا. وتتضمن أعلى الأسعار وأدناها في البيانات الخام قيمًا شاذة ناتجة عن أخطاء إدخال البيانات (أدنى سجل لشقة بغرفة نوم واحدة هو AED 50,767)، لذلك نكتفي بذكر القيم الوسيطة.
| نوع المنزل | المبيعات المسجلة | السعر الوسيط | الوسيط (AED لكل قدم مربع) |
|---|---|---|---|
| شقة استوديو | 5 | AED 940,000 | 1,917 |
| شقة – غرف النوم: 1 | 171 | AED 1,750,000 | 2,274 |
| شقة – غرف النوم: 2 | 160 | AED 2,577,500 | 2,250 |
| شقة – غرف النوم: 3 | 77 | AED 4,423,168 | 2,510 |
| فيلا – غرف النوم: 3 | 7 | AED 4,800,000 | 2,293 |
| فيلا – غرف النوم: 4 | 11 | AED 5,500,000 | 1,889 |
تستند صفوف الاستوديوهات والفلل إلى 5 و7 و11 عملية بيع فقط، لذا قد تؤدي صفقة واحدة إلى تغيير أرقامها. استخدمها للاسترشاد فقط، وقارن الفلل بصفقات في المجتمع السكني نفسه، مثل Sidra أو Maple أو Golf Grove، بدلاً من مقارنتها بالوسيط العام للمنطقة كلها.
منذ يونيو بقي الوسيط الشهري ضمن نطاق ضيق: AED 2,208 للقدم² في يونيو (94 صفقة بيع)، و2,261 في يوليو (146)، و2,229 في أغسطس (141)، و2,372 في سبتمبر (152)، و2,302 في أكتوبر عبر 154 صفقة بيع، أي بانخفاض 2.9% عن سبتمبر. كما يتأثر الوسيط الشهري بتركيبة المباني وحصة مبيعات العقارات على الخارطة، لذا فإن شهرًا واحدًا لا يشكّل اتجاهًا.
أكثر المشاريع تداولًا خلال 90 يومًا هي Golf Residences by Fortimo (28 عملية بيع، جاهز، الوسيط AED 2,085 لكل قدم مربع)، وVida Residences Hillside (26، كلها على الخارطة، AED 2,434)، وParkside Views (25، جاهز، AED 2,304)، و399 Hills Park B (21، جاهز، AED 2,122)، وGolf Grand (20، جاهز، AED 2,245)، وHillsedge (18، كلها على الخارطة، AED 2,495)، وElvira (17، جاهز، AED 2,209). وتُتداول المشاريع على الخارطة بأسعار أعلى من المباني الجاهزة: فقد وصل Palace Residences Hillside A إلى AED 2,591 وClub Place إلى AED 2,895 لكل قدم مربع، مقابل AED 2,085 إلى 2,304 للمباني الجاهزة الأكثر تداولًا. وللاطلاع على الجدول الكامل وآخر 50 صفقة، راجع صفحة أسعار المبيعات في دبي هيلز استيت.
هل دبي هيلز أغلى من دبي مارينا والخليج التجاري ووسط مدينة دبي؟
بحسب أحدث القيم الوسيطة لدى دائرة الأراضي والأملاك، تقع دبي هيلز في الشقق فوق دبي مارينا والخليج التجاري من حيث السعر وتحت وسط مدينة دبي. فتكلف شقة بغرفة نوم واحدة في دبي هيلز أكثر بنحو 9% للقدم المربع من مثيلتها في دبي مارينا وأكثر بنحو 9% من مثيلتها في الخليج التجاري، بينما يزيد وسط مدينة دبي بنحو 9% عن دبي هيلز. وفي شقق غرفتي النوم تزيد دبي هيلز بنحو 9% عن دبي مارينا وبنحو 18% عن الخليج التجاري، ويزيد وسط مدينة دبي بنحو 21% عن دبي هيلز. وفي شقق ثلاث غرف نوم تتسع الفروق: نحو 34% فوق دبي مارينا و37% فوق الخليج التجاري و28% دون وسط مدينة دبي.
| السعر الوسيط | دبي هيلز | دبي مارينا | الخليج التجاري | وسط مدينة دبي |
|---|---|---|---|---|
| غرف النوم: 1 | AED 1,750,000 | AED 1,600,000 | AED 1,750,000 | AED 2,185,000 |
| غرف النوم: 2 | AED 2,577,500 | AED 2,900,000 | AED 2,500,000 | AED 3,500,000 |
| غرف النوم: 3 | AED 4,423,168 | AED 4,500,000 | AED 4,654,000 | AED 6,250,000 |
| جميع الصفقات، عدد الأيام: 90 | 489 | 509 | 1,294 | 561 |
| حصة العقارات على الخارطة من المبيعات | 32% | 12% | 32% | 24% |
اقرأ المقارنة بعناية. ففي دبي مارينا يبلغ السعر الوسيط لشقة بغرفتي نوم (AED 2,900,000) أعلى منه في دبي هيلز (AED 2,577,500) رغم أن سعر القدم المربع فيها أقل، ما يوحي بأن المنازل ذات غرفتي النوم هناك أكبر في المتوسط، لذا قارن المنازل ذات المساحة نفسها وليس الأسعار فقط. وتختلف المناطق أيضًا في عمر المباني والإطلالات وحصة العقارات على الخارطة. ويعرض دليلنا لوسط مدينة دبي ودليل دبي مارينا ودليل الخليج التجاري الجوانب الثلاثة الأخرى، ويغطي دليلنا لميناء خور دبي منطقة إعمار المطلة على الواجهة البحرية، ويقارن تقرير سوق سبتمبر 2026 بين 22 مجتمعًا سكنيًا. وتتوفر جداول أسعار المبيعات لكل منطقة في صفحات دبي مارينا ووسط مدينة دبي والخليج التجاري لدينا.
هل دبي هيلز استيت مكان جيد للعيش؟ ما الذي ينجح وما الذي ينبغي التحقق منه
ما يعمل جيداً
- تم تخطيطه حول المساحات الخضراء. يقع ملعب الغولف وحديقة بمساحة 180,000 متر مربع ومدارس ومستشفى ومركز تسوق جميعها داخل المجتمع أو بجواره، بحسب إعمار.
- فلل وشقق في مجتمع سكني واحد بنظام التملك الحر. يمكن لأسرة شراء تاون هاوس بينما يشتري مشترٍ لأول مرة شقة بغرفة نوم واحدة، ويجري التداول في السوقين معًا.
- سوق عميقة. تمنحك 489 عملية بيع مسجَّلة خلال 90 يومًا مجموعة جيدة من المقارنات الحديثة لمعظم مباني الشقق.
- موقع مركزي على شبكة الطرق. تضع إعمار وسط مدينة دبي على بُعد نحو 15 دقيقة ودبي مارينا على بُعد نحو 20 دقيقة (وهي تقديرات إعمار التي لم نختبرها).
ما يجب التحقق منه
- النقل العام. لا تذكر إعمار وجود محطة مترو داخل المجتمع السكني، لذا جرّب حافلة DH1 والقيادة إلى محطة إكويتي أو محطة مول الإمارات في الأوقات التي تناسبك.
- المعروض على الخارطة. كانت نسبة 32% من المبيعات الأخيرة على الخارطة، وبيعت Vida Residences Hillside وHillsedge وPalace Residences Hillside A وClub Place على الخارطة فقط خلال الفترة. تأكد من مواعيد الإنجاز وخطة الدفع، واقرأ دليلنا عن العقار على الخارطة مقابل العقار الجاهز.
- المبنى لا المنطقة. جرى تداول Golf Residences by Fortimo بقيمة وسيطة بلغت AED 2,085 للقدم المربع، وParkside Views بقيمة AED 2,304، فيما بلغت القيمة الوسيطة في Club Place على الخارطة AED 2,895، لذا فالمشروع أهم من متوسط المنطقة بأكملها.
- أدلة الفلل محدودة. لا يتضمن جدول غرف النوم لآخر 90 يومًا سوى مبيعات فلل بثلاث غرف نوم (عددها 7) وفلل بأربع غرف نوم (عددها 11)، لذا استند إلى صفقات من المجتمع السكني نفسه ونوع قطعة الأرض نفسه.
- رسوم الخدمة والإطلالات. تحدد الواجهة المطلة على ملعب الجولف أو الحديقة العلاوة السعرية ضمن كل نوع. اطلب أحدث كشف لرسوم الخدمة وقم بالزيارة في أوقات مختلفة من اليوم.
- الإيجار والعائد. يصف دليل إعمار العوائد الإيجارية بأنها مرتفعة في Sidra وGolf Place لكنه لا يورد أي أرقام، ولم نعثر على عائد منشور موثوق لكل مبنى. اطلب عقد الإيجار وتسجيل إيجاري الخاص به، واقرأ كيف يحدّ مؤشر الإيجارات الذكي من الزيادات.
قائمة تحقق المشتري لدبي هيلز استيت
- اختر الفيلا أو الشقة أولًا. يختلف تسعير السوقين وتختلف تكاليف التشغيل.
- حدّد المجتمع السكني أو المبنى بدقة. تُتداول فلل Sidra وMaple وGolf Grove ومشاريع الشقق بأسعار مختلفة جدًا للقدم المربع.
- قارن بالمبيعات المسجَّلة في المبنى نفسه أو المجتمع السكني نفسه، لا بوسيط المجمّع السكني ككل ولا بالأسعار المطلوبة.
- اختر بين الجاهز والعقار على الخارطة، وإذا اخترت العقار على الخارطة فتحقق من موعد التسليم وخطة الدفع وسجل المطوّر.
- تحقق مما إذا كان المنزل شاغرًا أم مؤجّرًا. تغطي قائمة التحقق الخاصة بالشاغر مقابل المؤجّر لدينا الأسئلة التي ينبغي طرحها.
- جرّب الطريق اليومي وطريق المدرسة في الساعات التي ستستخدمهما فيها.
- أكّد إجمالي التكاليف كتابةً، بما في ذلك التسجيل ورسوم الخدمات وأي رسوم وساطة.
في وقت كتابة هذا المقال، تعرض Rich Property فللًا في دبي هيلز استيت: فيلا بخمس غرف نوم في Sidra 1 (AED 11,400,000)، وفيلا بأربع غرف نوم في Sidra 3 (AED 14,500,000)، وفيلا Elie Saab بخمس غرف نوم في Palm Hills (AED 19,500,000)، وفيلا بخمس غرف نوم في The Fairway (AED 29,900,000)، وفيلا مفروشة بخمس غرف نوم في The Fairway (AED 32,000,000)، وفيلا بخمس غرف نوم مبنية حسب الطلب في Fairway Vistas (AED 34,000,000). تصفّح صفحة منطقة دبي هيلز استيت أو الفلل للبيع في دبي هيلز استيت أو قائمة العقارات الكاملة. هذا الدليل معلومات عامة وليس نصيحة استثمارية.
هل تفكر في دبي هيلز استيت؟
أخبر Rich Property بميزانيتك، وما إذا كنت تريد فيلا أم شقة، وهل تفضّل عقاراً جاهزاً أم على الخارطة. وسنراجع المبيعات المسجّلة مؤخراً في المجتمع الذي تفكر فيه ونرتّب لك المعاينات.
اسأل عن دبي هيلز استيتالأسئلة الشائعة
أين يقع دبي هيلز استيت؟
دبي هيلز استيت هو مجتمع إعمار السكني المحيط بملعب جولف على مساحة 2,700 أكر داخل مدينة محمد بن راشد، حيث يلتقي شارع الخيل بشارع أم سقيم، بين وسط مدينة دبي والبرشاء. وتقدّر إعمار الوقت بنحو 15 دقيقة بالسيارة إلى وسط مدينة دبي و20 دقيقة إلى دبي مارينا.
كم تبلغ تكلفة المنازل في دبي هيلز استيت في 2026؟
خلال أحدث 90 يومًا (بيانات محدَّثة في 4 نوفمبر 2026)، بلغ السعر الوسيط المسجَّل AED 1,750,000 للشقة من غرفة نوم واحدة، وللشقة من غرفتي نوم AED 2,577,500، وللشقة من ثلاث غرف نوم AED 4,423,168، أي نحو AED 2,250 إلى 2,510 للقدم²، وفق بيانات دائرة الأراضي والأملاك في دبي التي حلّلتها Rich Property. وتستند الأسعار الوسيطة للفلل إلى عدد قليل جدًا من الصفقات، لذا قارن الفلل داخل المجتمع السكني نفسه.
هل توجد محطة مترو في دبي هيلز استيت؟
دليل إعمار الصادر في 30 أكتوبر 2024 لا يذكر وجود واحدة داخل المجمع. ويذكر محطتي Equiti ومول الإمارات بوصفهما الأقرب، على بعد نحو 15 إلى 20 دقيقة، إضافة إلى حافلة DH1 التابعة لهيئة الطرق والمواصلات (RTA) من محطة مترو Equiti. راجع هيئة الطرق والمواصلات للتأكد من المسارات الحالية قبل الشراء.
هل دبي هيلز أغلى من دبي مارينا والخليج التجاري؟
بالنسبة إلى الشقق، نعم، وفق أحدث القيم الوسيطة لدائرة الأراضي والأملاك في دبي (DLD). فدبي هيلز أعلى بنحو 9% من دبي مارينا وبنحو 9% من الخليج التجاري للقدم المربع في الشقق بغرفة نوم واحدة، وبنحو 9% و18% على التوالي في الشقق بغرفتي نوم. أما وسط مدينة دبي فأعلى بعد، بنحو 9% إلى 28% بحسب عدد غرف النوم. قارن أي منزل بعمليات البيع في المبنى نفسه.
هل يمكن للأجانب شراء عقار في دبي هيلز استيت؟
نعم. تذكر إعمار أن دبي هيلز استيت مجتمع سكني بنظام التملك الحر، لذا يمكن للمشترين من أي جنسية امتلاك المنازل ملكية كاملة. تأكد من نوع سند الملكية وكشف رسوم الخدمة وتكاليف التسجيل الخاصة بالمنزل المحدد قبل أن تلتزم بالشراء.
ما المدارس والمستشفيات الموجودة في دبي هيلز استيت؟
يذكر دليل إعمار GEMS Wellington Academy وGEMS New Millennium School وBlossom Dubai Hills Nursery وRaffles Early Childhood Centre، ويسمّي King’s College Hospital وMediclinic Park View بوصفهما أبرز مقدمي الرعاية الصحية الرئيسيين. تحقق مباشرة من تصنيف كل مدرسة لدى هيئة المعرفة والتنمية البشرية (KHDA) ورسومها والمقاعد المتاحة فيها.
المصادر
المصادر الرسمية والأولية التي جرى التحقق منها في 5 نوفمبر 2026. تأتي الأسعار من البيانات المفتوحة لدائرة الأراضي والأملاك في دبي (DLD) التي حللتها Rich Property. ونستشهد بويكيبيديا حيث تكون المصدر الوحيد الذي أمكننا الاطلاع عليه لمعلومة معينة. دليل إعمار مؤرخ في 30 أكتوبر 2024، لذا قد تكون تفاصيل المواصلات والمدارس قد تغيّرت. أعد التأكد منها قبل أن تتخذ أي إجراء.
